记者胡群2022年，房地产开发行业遭遇诸多困难，波及整个房地产市场产业链。销售骤减、融资紧张以及资产变现困难，导致一部分房企出现流动性危机，形成一定数量的“烂尾楼”。房地产开发企业一端连着普通购房群众，一端关系着银行信贷资产——已逐渐演化成损害购房居民、地方政府和金融机构等多方权益痼疾，甚至关乎金融稳定、社会稳定和政治稳定。

全国政协委员、中信资本董事长张懿宸表示，“我建议阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，助力化解住宅交付风险，全力确保房地产市场平稳健康发展。”

国内自2021年6月首批公募REITs产品推出以来，因其流动性高、小而分散、强制分红等特点，受到市场的广泛认可。根据沪深交易所数据，截至2023年2月末，国内公募REITs产品数量已增至25只，市值规模接近900亿元。当前公募REITs相关发审流程、基础设施和投资者教育等运行环节不断完善，基本形成了标准规范的市场体系，除最初的基础设施外，已将保障性租赁住房这一不动产品种纳入其中，目前住房租赁领域已上市REITs产品共四只，合计募集资金约50亿元。

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另一方面，我国住宅消费市场持续低迷，2022年全国商品房销售额仅为13.33万亿，同比降幅达26.7%，房企销售收入骤降；房企信用风险持续蔓延，大量房地产企业、特别是高杠杆房企出现大量债务违约，融资性现金流枯竭；但与此同时，其持有的位于城市核心区位的写字楼、酒店、购物中心等优质资产，短期又变现困难。

张懿宸认为，推出商业不动产公募REITs，具有如下积极意义：

一是有利于解决民生期盼、维护社会稳定。当前，居民财富的7成左右为房产，房产已成为中国居民家庭财富占比最高的资产。居民家庭一旦举全家之力购买的住房面临交付风险，极易引发社会问题。2022年发生的“断贷潮”正缘于此。通过专项REITs工具化解烂尾楼风险，能够平复民众情绪、保障民生权益，避免业主和房企的进一步对立，让广大购房消费者住有所居、心有所安。

二是有助于化解金融风险、维护金融稳定。2022中央经济工作会议指出：有效防范化解重大经济金融风险，需要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作。专项商业不动产公募REITs工具，可以通过对“资金”“资产”和“用途”等要素“穿针引线”式的精准匹配，最大限度发挥市场资金的效能，助力防范和化解金融风险。

三是有助于改善消费预期、维护市场稳定。当前房地产仍是国民经济发展的重要支柱，对于带动投资、拉动内需和促进经济增长有着举足轻重的作用。受累于“烂尾楼”交付隐患的存在，居民对地产市场的信心难以恢复，观望气氛浓厚；这反过来又进一步加剧了问题房企的销售难题，形成了“销售停滞、资金紧张、交付困难、销售停滞……”等恶性循环。通过商业不动产公募REITs产品，可以利用市场资金打破此恶性循环的局面，为当前地产困局注入新的能量，提振购房消费信心，发挥房地产对国民经济的支柱作用，促进社会经济大盘的稳定和发展。

基于此，张懿宸提出以下建议：

一、商业不动产公募REITs应当聚焦盘活问题房企的存量资产，通过隔离“问题房企”和“优质资产”，控制产品风险；适度放松对发行主体的资信要求，强化资产质量、弱化企业信用，压实中介机构的主体责任，合理设置信用防火墙。

二、充分利用公募REITs市场规模大、流动性强、估值公允的有利条件，所募集资金除归还项目自身金融机构的负债以外，全部用于解决问题房企自身的“烂尾楼”交付问题，严禁挪作他用。

三、制定特殊的募集资金的监管要求，针对该类别企业和资产的特殊情况，建立专门的资金监管机制，如成立区域(省、市)层面的专项监督部门、指定专门的资金托管主体和收付流程等，统一监管募集资金；统筹使用资金，平衡企业烂尾项目的主次缓急，最大程度发挥该项资金的独特效能，助力民生项目的顺利交付。

关键词： 募集资金 房地产市场 基础设施